Pronájem vs. ubytovací služby: Jaký je mezi nimi rozdíl a jak se liší z hlediska daní?

V praxi se často setkáváme s různými formami pronájmu – od klasického dlouhodobého nájmu bytu, přes podnikatelský pronájem kanceláří až po krátkodobé pobyty přes Airbnb. Pro správné zdanění a posouzení DPH je zásadní rozlišit, o jaký typ nájmu jde, komu je poskytován a zda je nemovitost zařazena v obchodním majetku.

1. Ubytovací služby – krátkodobé “pronájmy” se službami

Ubytovací služby se posuzují zcela odlišně – nejde tedy o klasicky pronájem. Příjmy z takových činností patří pod § 7 ZDP a jsou považovány za podnikání.

Typické znaky ubytovací služby:

• krátkodobý pobyt (např. přes Airbnb, Booking),
• jsou poskytovány doprovodné služby (úklid, ložní prádlo, recepce),
• účtuje se za noc, osobu nebo pokoj.

Z pohledu daní:

• paušální výdaje jsou ve výši 60 %, maximálně do 1 200 000 Kč nebo vedení daňové evidence
• činnost je vždy považována za zdanitelné plnění s DPH – od roku 2024 se na ni vztahuje snížená sazba 12 %.

2. Pronájem mimo podnikání (§ 9 ZDP)

Pokud fyzická osoba pronajímá byt, který není součástí obchodního majetku a nepronajímá ho jako podnikatel, příjmy se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů.

To platí zejména v případech, kdy:

• jde o dlouhodobý nájem nemovitosti
• nájemcem je běžná fyzická osoba i podnikatel,
• nejsou poskytovány žádné doplňkové služby.

Daňově lze uplatnit paušální výdaje ve výši 30 % příjmů, maximálně do výše 600 000 Kč. Lze taky uplatnit skutečné výdaje. V tomto případě je třeba vést evidenci příjmů a výdajů. O tom zase ale v jiném článku.

Ačkoliv nejsou tyto příjmy klasickou podnikatelskou činností, i přesto spadají do obratu pro účely DPH.

Máte-li tedy jen příjmy z pronájmu a nic jiného, plátcem DPH se nikdy nestanete. Jakmile ale budete mít třeba jen 1 Kč příjem z podnikání, tak se oba druhy příjmů pro účely DPH sčítají. POZOR na to!!

Pozor taky na paušální daň.

Pokud jste v paušálním režimu a máte vedle toho příjmy z pronájmu vyšší jak 50 tis. za rok, jste povinni podávat daňové přiznání a přehledy.

Ne, vždy se to ale vyplatí, proto zvažte, zda je v tomto případě pro vás paušální režim výhodný nebo zda by se to nedalo udělat jinak.

3. Pronájem v rámci podnikání (§ 7 ZDP)

Pokud je nemovitost zařazena v obchodním majetku poplatníka, tedy u OSVČ, příjmy z jejího pronájmu se automaticky považují za příjmy ze samostatné činnosti dle § 7 ZDP – bez ohledu na to, zda jde o dlouhodobý nebo krátkodobý pronájem.

To znamená, že i „běžný“ nájem bytu může spadat pod § 7, pokud je vedený jako obchodní majetek podnikatele.

V tomto případě:

• je možné uplatnit paušální výdaje 30 % (stejně jako u § 9), nebo opět vést evidenci příjmu či výdajů
• příjmy vstupují do základu daně jako podnikání,
• lze v pohodě využívat paušálního režimu

DPH u nájmu: pozor na výjimky

Nájem nemovitých věcí je podle § 56a zákona o DPH obecně osvobozen od daně bez nároku na odpočet. To ale neplatí vždy. Výjimky a možnosti jsou:

1. Nájemce je plátce DPH a prostor využívá k ekonomické činnosti
   → Pronajímatel (plátce) se může rozhodnout DPH uplatnit – sazba 21 %. Je to dobrovolné, ale výhodné kvůli nároku na odpočet.
2. Nájem je krátkodobý (do 48 hodin)
   → Automaticky zdaněno – 21 %, nelze osvobodit.
3. Nájem se týká parkovacích míst, bezpečnostních schránek nebo strojů
   → Vždy zdaněno – 21 %.

Shrnutí

• § 9 ZDP – běžný pronájem fyzické osoby mimo podnikání
• § 7 ZDP – jakýkoli nájem nemovitosti v obchodním majetku nebo podnikání, od DPH osvobozeno
• Ubytování – podnikání s povinnou DPH (12 %), vyšší paušální výdaje (60 %), jasně odlišitelné od nájmu.

Nejste si jistí, jak pronájem správně zdanit?

Ozvěte se nám na konzultaci, kde vám rychle ujasníme, jestli jde o § 9, § 7 nebo ubytovací službu, a jak je to s DPH.